Estos días he estado investigando sobre el tema de la hipoteca pues para principios del año que viene tendré que sacar una. He consultado con distintos profesionales y he ido recabando información e impresiones. Por si te encuentras en una situación parecida a la mía expongo aquí algunos datos que me parecen de interés.
- No hay liquidez. Los bancos han invertido mucho dinero en este sector y el fuerte parón los ha dejado sin liquidez. Esto dificulta que te den la hipoteca.
- El precio de la vivienda está bajando. Es una muy buena noticia para los que vamos a adquirir vivienda a corto plazo pero muy mala para pedir la hipoteca. Cuando te compres la vivienda bajará su valor en el mercado, por lo tanto tu vivienda vale menos para el banco. Si necesitase ejecutar la hipoteca por impago el valor recogido sería menor. Esto dificulta que te den la hipoteca ante la posibilidad de perder dinero.
- Sólo te hipotecan el 80% del valor de compra. Cuando vas a pedir la hipoteca el banco envía un tasador a la casa. El tasador decide cuánto cree que vale la vivienda y el banco únicamente te hipotecará hasta el 80% del valor. El resto deberás ponerlo de tu bolsillo. Y si hay dinero negro por en medio tendrás que hacerle frente sin ayuda.
- La tasación se realiza a la baja. Supuestamente los tasadores tienen órdenes de tasar a la baja. Como el precio de la vivienda está bajando el banco no quiere verse en la situación de darte una hipoteca y que en dos años los bienes con los que respondes no cubran el valor hipotecado. Los tasadores contienen esta situación realizando la tasa a la baja. El valor de la tasación puede estar por debajo del precio que te pide el promotor, y ademas sólo te tasan el 80%. Así puede darse el caso que tu hipoteca ronde el 75% del precio actual.
- Ya no se hipoteca por encima del 80%. De hecho nunca se ha hecho. Lo que se hacía era que una entidad externa al banco asumía el riesgo de hipotecar hasta el 90 y pico por cien puesto que la vivienda subía cada vez más y era rentable ejecutar la hipoteca o cobrar los intereses. Hoy en día el riesgo de impago es muy alto y ninguna entidad quiere asegurar este tipo de operaciones.
- La mensualidad de la hipoteca no superará el 40% de tu sueldo neto. El banco mira tus últimas nóminas y no te dará una hipoteca cuya mensualidad supere el 40% de tu sueldo en neto. Si cobras 1000€ en bruto, se te quedan 800€ netos, tu letra no podrá superar los 320€ al mes. Además, para calcular el neto investigan si tienes algún préstamo o hipoteca en cualquier banco. Y lo saben
- Los solteros lo tenemos difícil. Si te compras la vivienda tú sólo, al banco no le hace mucha gracia. En tiempos de crisis donde el trabajo escasea el banco teme que te quedes sin trabajo y no puedas afrontar el pago. Si hay dos sueldos podrán cobrar algo pero con uno sólo, la cosa se complica. Por lo tanto están poniendo muchas trabas a los solteros.
- Los bancos no quieren ejecutar las hipotecas. Ante el impago, el banco intentará negociar una salida, pues hoy en día no le interesa la vivienda. Ya tienen muchas y cada vez valen menos. Con suerte intentará alargarte la hipoteca y darte alguna moratoria. Si el impago continúa finalmente sí que la ejecutarán. Como ejecutar hipotecas no es rentable, para evitarse el problema intentarán no darlas.
- Los intereses están muy altos. Actualmente el precio del dinero es muy alto. La mayoría de bancos españoles utilizan el euribor como valor de referencia al que suelen añadirle un punto porcentual. Tendrás que preguntar pero te puedes encontrar intereses del 6,50%.
- No tienes por qué aceptar la hipoteca del promotor. El promotor ya ha concertado una hipoteca y tu puedes subrogarla. Sin embargo tú puedes ir a otro banco y pedirle a ellos la hipoteca. El único ahorro que te supone subrogar la del promotor es la tasación. La tasación puede costar entorno a 250€ por lo que el ahorro lo puedes despreciar ante el gasto que se te avecina.
- Si puedes adelantar dinero, los bancos lo ven con buenos ojos. Si el piso lo pagas íntegramente con la hipoteca el banco teme que te embarques en una aventura que no llegue a buen puerto. Sin embargo, si adelantas dinero, desde una cuenta vivienda o una cartilla de ahorros el banco lo verá con buenos ojos. Si ve que tú también te arriesgas en gran medida considera que no vas a fallar, pues también te juegas mucho.
- Además de la hipoteca, están los muebles. Ten en cuenta que si te gastas todo el dinero en la hipoteca no podrás comprar los muebles, y tener un piso al que no puedes acceder es un p*****n. Próximamente hablaré de este tipo de gastos fijos.
Recuerda que si quieres saber la letra de tu hipoteca según los años de amortización y el capital hipotecado, puedes usar OpenOffice para simularlo.
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